売却についてのＱ＆Ａ（抜粋）

※現在の家を売って新居を買いたいのですが、どうすれば良いのでしょうか？

　買い替えの場合、いろいろなパターンがあります。

　いくつか例をあげますので参考にして下さい。

　1.現在住んでいる家には住宅ローンがなく、ある程度の自己資金もあり、新たに住宅ローンを組むことが出来る場合は

　　新しい住宅の購入に際しては深刻に考える必要はないと考えられます。

　2.現在住んでいる家には住宅ローンがないが、自己資金もしくは住宅ローンに難がある場合は、新しく購入する不動産

　　の資金に加算して現在の家の売却資金を充てることとなります。また　購入先行の場合は仮住まいなどの準備が出

　　来るときは、まず売却して資金を確保してから、新しい住宅の購入に向かう方法を選択します。

　3.現在の家には住宅ローンがあるものの、自己資金があり、住宅ローンを組むことが出来る場合は、新しい住宅の購入

　　は問題ないでしょう。但し、現在の住宅ローンの取り扱いにより、新しい住宅ローンの組み方や現在の家の売却方針が

　　決まってきます。事前に不動産会社や銀行と相談することが大切です。

　4.現在の家には住宅ローンがあり、自己資金若しくは住宅ローンに難がある場合は、まず売却をし資金を確保する必要

　　があります。売却後の仮住まいが出来るか、売却した資金で希望通りの家が購入できるか、動き出す前によく検討す

　　る必要があります。

※ローンの残っている住宅でも売ることは可能ですか？

　売ることは可能ですが、ローンについている抵当権を引き渡し前に抹消することが条件になることがあります。

　　一般的には、受領した手付金や内金でローンの残債を完了し、引渡しまでに抵当権の抹消を行います。

　　手付金や内金で、ローンを完済できない場合は、売買代金の最終決済のときまでに抵当権抹消登記に必要な書類を

　　用意しておき、受け取った代金でローン残債を決済し抹消登記に必要な書類を買主に渡し、同時に所有権移転登記に

　　必要な書類を買主に渡すということになります。

※不動産査定書が欲しいのですが、どこに相談すればよいのでしょうか？

　まず、不動産査定書の手に入れたい理由、目的によって依頼先も変わります。

　 不動産会社は、契約が伴っての業務であり、手数料収入になりますので、単純に査定書だけの作成を依頼しても断っ

   てくる業者があると考えられます。

　 売却が目的であれば不動産会社に依頼しても良いと考えますが、それ以外の目的であれば依頼先は「不動産鑑定士」

　 になります。

   不動産鑑定士さんの場合、鑑定（査定）そのものが業務になりますので、ご依頼のまま査定書を作成して頂けます。

　 その際は、作成手数料が必要となります。また、不動産会社が作成する査定書には、特別な書式はなく、会社によりま

　 ちまちです。独自に作成しているものですので、非売品であり、一般の方が入手できません。

※個人間で直接不動産を売買するのは法律違反になりませんか？

　法律違反にはなりません。

　宅地建物取引業の免許を必要とする「宅地建物取引業」とは宅地建物取引業法という法律によって

　以下のように定められています。

　第一章　第二条の二　宅地建物取引業

　　宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は建物の売買、交換若しくは賃貸の代理若しくは媒介をする行為で業として

　　行うものをいう。　

　　とされており、「業として行う」とは、不特定多数の者のために反復継続して行う行為と解釈されています。

　　したがって、個人が商売目的でない自己の不動産を売却したり、個人が、商売目的でない不動産を売主から直接購

　  入することは法律違反にはなりません。　　しかし、ここで注意が必要なのは「もめごと」です。

    一般には安全な取引が出来るように、不動産業者が売主と買主の間に介在する訳ですから、個人間売買と違って

　　安心して取引が出来ます。

※媒介契約とは何ですか？

　宅地建物取引業者の取引には自分の物件を取引する方法（自分自身が売主や買主となって売買すること）　と

　他人の依頼に基づいて他人の物件を取引する方法（他人が売主や買主となって売買するのを自分が仲介する

　こと）があります。

　しかし　後者の場合、依頼者（他人）との口約束では後日トラブルが発生することに備え、依頼内容について

　書面化を義務付けてます。手順でわかりやすく言うと、売りたい物件、買いたい物件の仲介を正式に依頼すると

　きには、その対象となる物件の表示、売買価格、依頼する期間（３ヶ月以内）、報酬（仲介手数料）、その他の制

　約事項を宅地建物取引業者と依頼者の間で書面で取り決め両者記名押印の上、１通づつを保管しておくと言う

　ことです。

　では、媒介契約にはどのような種類があるのでしょうか？

　1.専属専任媒介契約　

　　　依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、１社の宅地建物取引業者にしか依頼できません。

　　　（万一、依頼者自らが売買の相手方を見つけても、直接契約を締結することは出来ません。）

　2.専任媒介契約

　　　依頼者は、目的物の売買又は交換の媒介又は代理を、１社の宅地建物取引業者にしか依頼できません。

　　　（万一、依頼者自らが売買の相手方を見つけたときは、直接契約を締結することは出来ます。）

　3.一般媒介契約

　　　依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、複数の宅地建物取引業者に依頼することが出来ます。

　　　（万一、依頼者自らが売買の相手方を見つけたときは、直接契約を締結することが出来ます。）

　　業者さんサイドでは、専任で任せてもらった方が一生懸命成約活動をします。他社で成約になって全くの無駄足

　　になるってことがないので、専任媒介契約を勧めます。このことは、また　専任媒介契約であれば他社から取引を

　　横取りされる恐れがないので、物件情報を積極的に成約活動ができたりとか、依頼者に任されているという責任感

　　も生まれ、依頼者にとってもメリットがあるもではないでしょうか。

　　　それよりも大切なのは、媒介契約の形態に関係なく、後のトラブルの回避のために書面で業者と依頼者の意思疎

　　通を図っておくということです。　特に、売却依頼を受けるときは、対象物件の範囲、価格、成約したときに授受される

　　手数料に関して、業者と依頼者がお互いに違うことを思い込んでいては後で大変なトラブルになってきます。

　　媒介契約書に対する考え方と媒介契約の種類を把握しておけば、あとは　媒介契約を交わすときに契約書の内容を

　　確認しても大丈夫だと思われます。

※貸家を売る時に注意することは何ですか？

　まずは、引渡しの時点で借家人がいるか、空き家なのかをはっきりすることが必要です。

　貸家を売るときは、貸家のままで引渡しするのか、借家人を立ち退かせて空家として引き渡すのか、そのあたりを明確

　 にさせる必要があります。貸家のまま売るときは、家主が変わるということを借家人に通知するとともに、貸主を変更す

　 る手続きをとり、敷金の取り扱いについての取り決めをしておく必要があります。

※遺産の土地を分割するにはどのようにすれば良いのでしょうか？

　被相続人が遺言で分割方法を指定していた場合は、遺留分の侵害が無ければ、その遺言書の指定に従って

　分割すればよいでしょう。遺言書が無い場合は、相続人全員で話し合って、それぞれの取得分を決めます。

　その内容は「遺産分割協議書」として作成します。

　ただし、分割をした土地の所有権を第三者に対抗するには、相続人全員が遺産分割により所有権移転登記をする必要

　があります。　これにはまず、共同相続の登記をする方法と、いきなり分筆登記をする方法があります。

※土地の相続上の評価はどのようになるのですか？

　相続した土地の評価は、国税庁の財産評価基本通達により、２種類の評価方法があります。

　市街地の宅地には、その宅地の面する道路に付けられた路線価（国土庁発表の公示価格の８割相当額）に土

　地面積をかけて出す路線化方式が適用されます。

　一方、農村部や郊外地は固定資産税評価額に一定の倍率をかける倍率方式が適用されます。

　なお、借地や借家の敷地を相続した場合には、まず自用地として評価し、その額から一定の評価減をして算出します。

※近隣の人に知られることなく不動産を売却したいのですが可能でしょうか？

　はい。可能です。

　その旨を事前にお申し出頂ければ、ご近所さんに内密にして売却を実施いたします。

　ネットや広告の掲載なども控えさせていただき、完全秘密厳守で売却いたしますので、ご安心下さい。

※査定価格は、そのまま販売価格になるのですか？

　査定価格が販売価格になることも勿論ありますが、販売価格と云うのは売主様ご自身が最終的に決定するも

　のです。

　査定価格とは、客観的に物件を評価し、周辺の相場や事例などを元に、適正と思われる価格を算出したもので

　す。

　査定価格を大きく上回る金額で売却活動を始めると、長い期間売れず、売れ残りのイメージがついてしまえば、結局

　査定価格よりも低い金額で売るしかないことになり、大きなリスクを背負うことにもなります。

　販売価格を決める際は、じっくりと不動産業者などに相談し、決定することをお勧めします。

※売却した物件の支払い済み固定資産税はどうなりますか？

　固定資産税・都市計画税は、１月１日現在の所有者に課せられます。そして、支払済み固定資産税・都市計画

　税については、引渡日を境に日割りで清算します。

　万一、７月１日に引渡しをした場合、

　売主は、既に固定資産税を一年分支払っております。

　したがって、このような場合は、７月１日を基準に買主様から日割り金額を受け取りことになります。

※仲介業者を通さずに自分での売却は可能ですか？

　可能です。

　但し、かなりの労力と時間の浪費を覚悟していただき、また、大きなリスクを背負うかもしれません。

　よほどの親戚関係や友人なら話は別ですが。

　このような場合もリスクを回避するため、わざわざ不動産会社を通す方もおられます。

　そもそも、何故　不動産業者があり、間に入るというと高額商品の取引なので、やはり目指すところは安全な取引です。

　個人的な取引はトラブルになりやすいケースがあります。

※父が闘病中で父名義の家を売ることになったのですが、父に代わり長男が売却することは可能ですか？

　闘病中の親の自宅売却の手続きを代わりにする場合は、ご両親の資産売却の代理人（後見人）になることが必

　要です。

　たとえ、身内であっても、法的な手続きなく代理人にはなれません。

　平成１２年４月に施行された成年後見人制度（補助）をご利用頂くことになります。

　この制度は、従来の禁治産者・準禁治産者制度より、軽度な痴呆や知的障害にも対応できるようになっています

　ので、ご相談のご両親の自己決定とご両親の保護を重視した制度です。

　法的にご両親の代理人になった場合　この手続きとしては、ご自身の不動産の売却と同じになります。

　もし、知り合いに不動産業者がいれば、依頼されることをお勧めします。

　専門家が間に入ることで、不安を解消できますし、売主・買主双方にとって公平な取引が出来ると信じております。

　その他　どの様なことでもご相談下さい。　info@marukei1.com 門田まで