購入についてのＱ＆Ａ（抜粋）

　《土地の部》　　

　　※サラリーマンには畑は買えないのでしょうか？

　　　　　はい買えません。　農地法と云う法律により、規制されています。

　　　　　農地は原則、農業従事者（耕作者）等でないと買えません。

　　　　　遺産分割による財産分与で　取得する場合等はＯＫです。

　　　　　でも、農地を農地のまま購入することは出来ませんが、農地を宅地、雑種地等にする目的で取得することは

　　　　　許可を受ければ可能です。　これを農地転用許可制度といいます。

　　　　　この農地転用許可を受ければ、その土地を手に入れることが出来ます。

　　　　　正式には「農地法第５条による許可申請」といいます。

　　　　　この許可申請は　その土地が所在する農業委員会を経由して、都道府県知事にすることになります。

　　※土地を見に行く時のポイントは？

　　　　土地を見に行くとき、案内図と地図を持ってお出かけ下さい。

　　　　案内図がなければ目的地に行き着くことが出来ませんし、周辺環境を正確に理解することが出来ないからです。

　　　　地図はバスの運行路線や市役所、小学校、病院などの生活に必要な施設の位置などが記入されています。     

　　※土地の売買契約を済ませ、手付金を支払いましたが、他に良い土地が見つかったので、この契約を解除

　　　 したいのですが可能でしょうか？

　　　 通常、契約は守らなければなりませんが、この場合　手付金を放棄すれば解約できます。

　　　 手付金というのは契約を結ぶ時、当事者の一方から相手方に交付される金銭をいいます。

　　　 一般に不動産取引の場合には、それがどのような名目の手付であれ解約手付けとしての性質をもっています。

　　　 買主の方が解約したい時はこの手付金を放棄し、売主の方が解約したい時は受領済み手付金を倍額にして、

　　　 契約を解除できるというものです。ただし、手付金の額が高すぎると事実上解約手付けとしての目的を果たせ

　　　 ないので売買代金の一割程度が一般的です。　　　

　　※以前田んぼだった土地は地盤調査をすれば大丈夫か？

 　　　 田んぼの跡地でも、建物が建てられないという結果は出てません。

        結果としてどういう基礎補強が必要かが判るような内容となります。

　　　　経験値としては、数メートルから数十メートルの杭工事が必要になると思われ、補強費用は安くて１００万円、

　　　　それ以上の費用になることも多く、この費用を土地の価格に合算して、土地単価を見直してみて下さい。

　　※商業地を購入する際、どのような点に着目してゆけばよいでしょうか？

       不動産を購入する際、誰もが失敗しない買い方を望みます。そういった面での着眼点というのは非常に大事です。

　　　 それが全てではありませんが、以下の着眼点を参考にして下さい。　

　　　 そもそも商業地は「商業活動」の場なので、土地の収益性が高いほど優れた土地ということです。

　　　 具体的には、交通量の多さ、店舗の集積度等の環境条件、接面道路の広さ、連続性の状態等の街路条件、都心、

　　　 駅、官公署への距離等の交通・接近条件、法定容積率の大きさ等の行政条件、さらには　画地の間口の広さ、形状

　　　 などがあります。

　　　※公簿取引と実測取引の違いは何ですか？　

　　　　　公簿取引とは登記簿上に記載された土地面積を基準に、売買価格を決めて取引をし、その後の実測により

　　　　　面積に違いが生じても売買価格に変化を生じない取引です。

　　　　　実測取引とは実測によって土地面積を確定し、予め定めた単価で売買価格を割り出す取引です。

　　　　　どちらの場合もその旨を売買契約書に明記します。

　《建物の部》

　　※中古住宅に消費税は必要ですか？

　　　　中古住宅を購入する場合　売主が不動産業者の場合と一般の個人の場合に分かれます。

　　　　売主が不動産業者の場合、住宅は商品なので消費税が課税されます。

　　　　といっても、大体の場合は内税になっているため、税込みという形になります。

　　　　売主が一般の個人の場合　消費税法でいう商品にならないため非課税です。

　　　　尚、土地については、消費の対象になる物でなく、その譲渡は単なる資本の移転と考えられるところから

　　　　　　 売主が業者の場合も、一般の個人の場合も消費税上非課税となっています。

　　※中古住宅で引渡しまでの期間が半年以上のものがあると聞きますが、どのような場合でしょうか？

　　　 中古住宅の場合、契約から引渡しまでの期間には、大きく分けて２パターンが考えられます。

　　　 １つ目のパターン：対象物件が空家若しくはすぐ空家に出来る場合

　　　　　　　　　　　　　　　この場合は、買主側の事情次第になります。

　　　　　　　　　　　　　　　現金購入の場合、数日から１ヶ月以内程度、融資利用の場合で１ヶ月〜２ヶ月程度

　　　 ２つ目のパターン：居住中であり、次の住居の状況により退去が決まる場合

　　　　　　　　　　　　　　　この場合は、売主側の事情次第になります。

　　　　　　　　　　　　　　　転居先が、賃貸や完成している建物の場合は、上記期間にプラスして１ヶ月程度

　　　　　　　　　　　　　　　転居先が建築中などの事情がある場合は、半年近く先に引渡し日が設定される場合が

　　　　　　　　　　　　　　　あります。

　　　 このように諸事情により半年近く先に引渡しが来ることも、割合は多くありませんが、間々あることです。

　　　 ただ、意味もなく半年先の引渡しというものはありませんので、どういった事情があるか事前に確認をして下

　　　 さい。　

    ※中古住宅物件の場合、照明・家具など、どの程度付いてくるのですか？

　　　 基本的には何もない状態での引き渡しが一般的ですが、当然　売主買主の都合によって決定されますので

　　　 気になるようでしたら見学時に、ひとつひとつ確認するのが無難でしょう。

　　　　その他　

　　　　どの様なことでもご相談下さい。　info@marukei1.com 門田まで