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不動産コンサルティング

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公認 不動産コンサルティングマスターにご相談ください!

お客様の悩みを受け止める相談・提案業務のプロフェッショナル!

不動産コンサルティング業務とは、「依頼者との契約に基づき不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営および投資等について調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように、企画・調整し・提案する業務です

最近のご相談の内容については、、、

〔Case Study〕

『祖母が他界し、代襲相続で、相続したものの、旧入居者は、既に他界しており、身寄りがなかったため、家財道具を含め、そのまま放置されている空家。不要な財産だと判断し、地主に買取を願うも、鑑定評価を出され、約1000万とのこと、、、、大手不動産業者に相談するも「1000万で売るしかない!」や、「場合によっては、700~800万かも!」もう定年前、、、、でこの先の近い将来(老後)を考えると、売っても税金等を支払うと、手取金額を考えると大して残らない、、、、早期退職して、起業でもしようかと思うが、不安で仕方がない、、、、』

【一考察】遺産の処分の問題は今後も増えることが予想されます。

    〔Case Study〕

    『我が家は祖父の頃から続く自営業ですが、商店街のような体質のお店は流行らず、生活も決して楽ではありません。そんな中、母名義のアパートの入居者とのトラブルが絶えません。母名義であるため、娘である私が入居者に対して強く意見を言うこともできず、苦労してます。自営業もそろそろ潮時か?と不安にかられます。アパートの健全な管理を含め、母の負担を肉体的、精神的に軽くしたいこと、また、家賃収入がそこにあることにより、所得税等も高いため、経済的にも負担を軽減させたい意向です。母からは、祖父か遺した遺産を後世まで、遺してほしいと懇願されていますが、何をどの様に始めたらいいのか、またどんなことが出来るのかわかりません。』

    【一考察】アパートの経営は管理状態により優良資産になります。

    • 〔Case Study〕

      『叔母から電話があり、叔父が他界したので、書類を送ったので、記名押印後、返送すれば、私と妹に50万円ずつ振り込む、、、と電話がありました。書類の内容は、「全財産を叔母が相続する」という内容でした。叔父は、ギャンブル好きなこともあり、あまり収入が安定していなかったので、大した財産はないと思っていたところ、色々と不動産を所有していました。さすがにそれは無いだろう?と思い、連絡を取ったところ、すぐに代理人弁護士から電話がありました。姉に聞いたところ、叔父と叔母が住んでいた家は、元々、父が、叔母、叔父と私たち家族で住むために建てたものでしたが、叔父のギャンブル狂いにより、父が私たちを率いて、引っ越し、父から叔母に贈与され、その後、叔母の相続の際に、叔父が相続したようです。先方の弁護士からは、叔母には、相当の寄与分があるため、今、合意すれば、姉と私に当初の提示額の倍である100万円ずつを支払うように叔母を説得する。。。と言われていますが、如何なものでしょうか?』

    • 【一考察】相続問題か争族問題になるケースがあります。注意深くコンサルティングをしております。
      • 〔Case Study〕

        恥ずかしながら、私は×2、〇3の身ですが、80代後半となり、自身の相続では揉めてほしくない・・・・という思いがあります。幸いなことに、前妻との子は、現在の妻(後妻)、及び後妻との子と仲が良く 季節行事のたびに、行き交うような仲です。先日全員が会う機会があり、私が他界した場合の遺産分割について協議しました。概ねの方向性としては、円満に確定しましたが、その際、前妻の子には、生活費の足しにしてほしいため、都内城南地域に存ずる賃貸マンション(一棟)を相続することで、確定しておりましたが、どうも、本人が乗り気ではありません。聞くとことによると、60歳を超えて、不動産の管理をするのは、不安で仕方ない。できれば、現金で受け取りたい・・・・ということですが、私もエンゲル係数が高く、纏まった預貯金はありません。本人の意向に沿うようにしてやりたいと思いますが、私も間もなく90歳もすぐそこ。最近は、体調も安定せず、先が思いやられますが、何か良い手段はありますでしょうか?

      • 【一考察】前妻の子(60歳を超)を委託者兼受益者とし、その子受託者として家族信託を組成することを提案しております。
        • 〔Case Study〕

          父が他界し、強欲な姉と遺産分割について揉めています。私たちが生まれ育った実家は賃貸併用住宅ですが、老朽化が著しく、昭和40年に新築後、一度もメンテナンスもしておらず、外観も醜いものです。父の遺産分割に当たり、現預金は多く残してくれましたが、この実家については、売却し、姉と折半する予定ですが、大手不動産業者に依頼しても、建物の老朽化や、接道、私道の通行承諾、掘削承諾をはじめ、一部借地権が存ずることから、9000万円から1億円程度という査定しか出ませんでした。私自身も曲りなりにも不動産業を営んでいるので、相場観的には理解しています。しかしながら、姉、及び姉の夫が「もっと高く売れるはず」と無責任な発言をしており、売却価格も確定せず、そんな金額で受けてくれる不動産業者も・・・・どのようにして、売却すると一番高く売却できるでしょうか?

        • 【一考察】売却可能価格のコンサルの必要性は勿論のことですが売却の仕方も考慮する必要があるようです。
          • コンサルティング業務の流れは
          • お客さまからのご相談・ご要望などを聞くことから始まります。
          • ご相談・ご要望内容に沿って見積書を作成後、業務委託契約締結後企画提案書を提出いたします。
          • 「見積書」・「業務委託契約書」・「企画提案書」この3つの書面が具体的に説明されます。

          一般消費者の方が、各専門家と個別に協議し、不動産の悩みを解決することは容易ではありません。公認 不動産コンサルティングマスターは、不動産全般にわたる専門家としての立場から、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、税理士などと連携し、相談者が最善の判断ができる提案を行います。

          公認

          不動産コンサルティングマスターは、お客様にとって、身近で信頼できる資格であること。
          資格保有者に対して、高い誇りと、厳しい自己研鑽を求める資格であること。
          それが、不動産のプロとしての「熟達」を意味する「マスター」に込めた決意です。

          ※公認 不動産コンサルティングマスター(コンサルティング業務を受託する者)とは、宅地建物取引士、不動産鑑定士、一級建築士いずれかの国家資格保持者で不動産コンサルティング業務に関する一定水準以上の知識及び技術を有すると認められて、(公財)不動産流通推進センターに登録された者をいいます。

           

          • 所有土地の有効活用
          • 貸宅地、貸家の整理
          • 不動産投資
          • 複数地権者の権利調整
          • 競売物件の取得
          • 相続対策
          • 企業のリストラに伴う不動産売却 等々

          ご相談ください。

          1. 管理についての相談の事例

            賃貸物件の管理を依頼したのですが
            管理内容が不明瞭で「こんなものでしょうか?」という不安を感じています。

            Answer

            管理業務は、入居者募集準備、入居審査、入居準備、契約期間中の業務、契約期間満了による更新時業務、契約終了時業務、空室維持業務に分かれています。
            十分な説明を受けて下さい。

          2. 有効活用についての相談の事例

            高齢になり賃貸不動産の経営や遊休不動産の保有について
            不安があります。解決策はありますか?

            Answer

            ご不安を抱える高齢者の方は多くおられます。
            賃貸不動産の経営や事業承継や認知症対策そして相続対策
            についてのご相談も承っております

          不動産の売買などのノウハウについてご希望により実務セミナーを開催しています
          セカンド・オピニオンとしてもご利用ください

相続に関する諸問題について

行動経済学より理解を深めることが出来ます

そもそも行動経済学とは何か?

  • 現実の人間行動のメカニズムを理解し
  • 不可解な経済現象を理解しようとする
  • 学問です

行動経済学に基づいて争族の問題を分析すると

問題を起こす感情は現実より高い位置に参照基準点があることを意味します

  • 争族の原因は高すぎる参照基準点にあります

    紛争は不信、不満、怒りから生じ、私たちの感情は参照基準点によって変わり、比較的容易に変化し、そして感情も変わります

  • 相手との関係性が参照基準を変えます

    複数の相続人の間の関係性が良好でない場合には
    互いに参照基準点が高くなり、紛争が起きやすくなります

  • 相手との関係性の価値を忘れ関係性を壊しています

    相続人の間の関係性が希薄になると、互いに事情が理解し合えず
    敵意や悪意がなくても主張が対立することが起こることがあります

相続が争族にならないようにするにはどうすれば良いか?
人は短期的視野で行動してしまいがちです
これから起きることも視野に入れ、自分でも起きることを考えて下さい