高知県四万十市で賃貸・不動産の物件をお探しの方は有限会社マルケイ

不動産コンサルティング

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不動産はコンサルティングから始まります

望まれる不動産コンサルティング業務は

依頼者との契約に基づき、不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用・取得・処分・管理・事業経営および投資等について、不動産の物件や市場等の調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように、企画・調整し提案する業務です

つぎのようなコンサルティングにも対応しております

〔コンサルティング1〕

私の家は祖父の頃から続く自営業ですが、商店街のような体質のお店は流行らず、生活も決して楽ではありません。そんな中、母親名義のアパートの入居者とのトラブルが絶えません。母親名義であるため、娘である私が入居者に対して強く言うことも出来ず、苦労しています。母は加齢もあり、心身ともに弱っているため、アパート経営についてもきちんと管理できておらず、この先、心配です。母は多少の現金は持っていますが、特に私と主人はこの自営業にすべてを投じているため、家計は常に火の車であり、自営業もそろそろ潮時か?と不安に駆られます。

アパートの健全な管理を含め、母の負担を肉体的、精神的に軽くしたいこと、また、家賃収入がそこそこあることにより、所得税等の高いため、経済的にも負担を軽減させたい意向です。

母からは、祖父が遺した遺産を後世まで、遺して欲しいと懇願されていますが、何をどのように始めたらいいのか、また、どんなことができるか分かりません。

    〔コンサルティング2〕

    叔母から連絡があり、叔父が他界したので、書類を送ったので、記名押印後、返送すれば、私と姉に50万円ずつ振込む、、、と電話がありました。書類の内容は、「全財産を叔母が相続する」という内容でした。叔父は、ギャンブル好きなこともあり、あまり収入も安定してなかったので、大した財産は無いと思っていたところ、色々と不動産を所有していました。さすがにそれは無いだろう?と思い、連絡を取ったところ、すぐに代理人弁護士から電話がありました。

    姉に聞いたところ、叔父と叔母が住んでいた家は、元々、父が、叔母、叔父と私たち家族で住むために建てたものでしたが、叔父のギャンブル狂いにより、父が私たちを率いて、引っ越し、父から叔母に贈与され、その後、叔母の相続の際に、叔父が相続したようです。

    先方の弁護士からは、叔母には、相当の寄与分がある為、今、合意すれば、姉と私に当初の提示額の倍である100万円ずつを払うように叔母を説得する・・・と言われていますが、如何なものでしょうか?

    • 〔コンサルティング3〕

      父、母の相続で親族と相当揉めましたが、昨年、ようやく決着がつきました。私が相続したアパートも老朽化に伴い、入居者が退去したこともあり、アパートを解体し、自宅を建て替えようかと思います。

    • 先日、ハウスメーカーの方に相続税の試算をして頂いたところ、かなりの相続税がかかるということで、不安で仕方ありませんでしたが、自宅の建て替えと、アパートの建築で、相続税がかからなくなる・・・ということでした。自宅の建て替えは、賛成ですが、私も先が長くないので、娘、息子に無駄に借金を残したくないため、青アート建築については、乗り気にはなれません。
    • とはいえ、古家をそのままにしてもできないですし、解体して更地にしては、固定資産税は急騰します。古家をリフォームするのも無駄な気がしますし・・・借地にすると、二度と帰ってこないですし・・・こちらの負担なく、いつでも好きな時に土地が返ってくるような活用はありませんでしょうか?

      • 〔コンサルティング4〕

        父が他界し、強欲な姉と遺産分割について揉めています。私たちが生まれ育った実家は賃貸併用住宅ですが、老朽化が著しく、昭和40年に新築後、一度もメンテナンスもしておらず、外観も酷いものです。

      • 父の遺産分割に当たり、現預金は多く残してくれましたが、この実家については、売却し、姉と折半する予定ですが、大手不動産業者に依頼しても、建物の老朽化や、接道、私道の通行権承諾、掘削承諾をはじめ、一部借地権が存ずることから、4,000万円から5,000万円程度という査定しか出ませんでした。私自身も曲りなりにも不動産業を営んでいるので、相場観的には理解しています。しかしながら、姉、及び姉の夫が「もっと高く売れるはず」と無責任な発言をしており、売却価格も確定せず、そんな金額で受けてくれる不動産業者も・・・
      • どのようにして、売却すると一番高く売却できるでしょうか?
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          • コンサルティング業務の流れは
          • お客さまからのご相談・ご要望などを聞くことから始まり
          • ご相談・ご要望内容に沿って見積書を作成後、業務委託契約締結後は企画提案書を提出いたします
          • 同時に「見積書」・「業務委託契約書」の書面が具体的に説明されます

          一般消費者の方が、各専門家と個別に協議し、不動産の悩みを解決することは容易ではありません、公認 不動産コンサルティングマスターは、不動産全般にわたる専門家としての立場から、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、税理士などと連携し、相談者が最善の判断ができるように提案します

          公認

          不動産コンサルティングマスターは、お客様にとって、身近で信頼できる資格であること
          資格保有者として、自ら厳しい自己研鑽を求める資格であること
          それが、不動産のプロとしての「熟達」を意味する「マスター」に込めた決意です

          ※公認の不動産コンサルティングマスターは、宅地建物取引士、不動産鑑定士、一級建築士いずれかの国家資格保持者で不動産コンサルティング業務に関する一定水準以上の知識及び技術を有すると認められて、(公財)不動産流通推進センターに登録された者をいいます

           

          • 所有している土地を有効に活用したい
          • 古い賃貸マンションを改装して物件の価値を上げたい
          • 物件情報や市場の動向を知りたい
          • 相続の際に家族がもめないか心配
          • 家賃設定や契約時の工夫など賃貸経営のトレンドを教えて欲しい
          • 法律や税金の組み合わせなど誰に相談すればいい?

          お気軽に ご相談ください

          1. 有効活用についての相談事例

            遊休土地を賃貸したいのですが
            どのような貸し方が良いでしょうか?

            Answer

            従来は敬遠されていた借地も多様なニーズへの対応への必要性から一定の期間賃貸可能な定期借地権が制度化されました
            一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡付き借地権の3類型があります 用途に応じてお選び頂けます

          2. 相続の際の相談事例

            相続の際に家族がもめたり
            困ったりしないか心配です、解決策はありますでしょうか?

            Answer

            遺言や遺産分割協議書の作成に加え、家族信託についても
            選択肢に加えて検討されることをお奨めします
            慎重にご検討ください

          不動産は、その特殊性により
          多種多様の問題が発生します

賃貸不動産の管理について

管理内容をチェックしてください

賃貸不動産管理の意義と役割

  • 「一定のレベルを満たした管理の必要性」「消費者保護の視点の必要性」
  • 「トラブル防止の視点の必要性」「透明かつ公正な管理の必要性」
  • 「借主への良質なサービスの提供・向上の視点の必要性」「公共の福祉と社会全体の利益の視点の必要性」

賃貸不動産管理の目指すところは

賃貸不動産が適正に管理され、社会に提供されることにより、トラブルもなく安心して賃貸物件を利用できること

  • 建物・設備等の管理

    不動産の賃貸借契約では、契約で定められた目的に従って建物などが利用されることが基本になることから、賃貸不動産をかたちづくる建物や設備等について、借主の利用に支障をきたさないように維持保全されなければなりません。具体的には、雨漏りなどの建物等に原因があるようなトラブルや、電気水道等のライフライン関係のトラブルなど、すみやかに応急的な対応が図られる管理が必要になります

  • 良好な賃貸借関係維持のための契約の管理

    貸主は、借主に対し物件を目的に従って使用させる義務を、借主は、貸主に対し家賃支払いの義務などを、それぞれ負っています。賃貸借関係は期間継続することが予定されることから、将来起こりうる問題等について、契約の中でそれぞれの権利義務等のための手続きなどを定めておくことが大切になります
    貸主借主双方が賃貸借関係を存続できるようにするための契約管理が必要となります

  • 新たな管理(企画提案型管理等)

    最近では、賃貸不動産市場の状況や、優良な賃貸不動産に対する社会のニーズ等を踏まえ、
    より利便性の高い付加価値により物件の競争力を向上させ、入居者の安全・安心・快適な利用環境の確保が賃貸不動産の管理には必要となります、さらに、かつて持ち家であった建物が空き家空き室となっている場合、適切な管理も今後賃貸不動産の管理の重要となると考えられます

【ケース スタディ】こんな時どうする?

〔Q1:ペット飼育特約〕ペット飼育が可能な物件において、飼育可能なペットの種類を限定する特約することは可能でしょうか?この特約に違反した場合は、賃貸借契約を解除出来るでしょうか?

〔A1〕ペットの飼育を禁じる特約は勿論、ペット飼育可能な物件の賃貸借契約において、飼育可能なペットの種類を限定したり、絶対的に禁止されるペットと承諾を得れば飼育可能なペットに区分される特約も有効です。

ただ、この特約に違反しただけで当然に賃貸借契約の解除が認められるわけではなく、貸主と借主との間の信頼関係を破壊するような背信性が認められる場合(例えば、飼育の必要もないのに飼育し、貸主において何度も飼育を止めるように注意したのに耳を貸してこなかった等)に解除が認められます。

    〔Q2:制限行為能力者の契約〕未成年者を借主として賃貸借契約を締結する場合に、気を付けなけらばならないのは、どの様なことでしょうか?

    〔A2〕未成年者との契約でも有効に成立します。しかし、親権者の同意を得てない場合、未成年者側から成立した契約を取り消すことが出来るので、未成年者と契約する場合は、賃貸借契約締結について親権者の同意を得ることが重要です。

    または、より簡潔に、未成年者の親権者を代理人として契約する、すなはち、借主欄に未成年者の親権者(両親)が未成年者代理人として署名押印するという方法もあります。

      〔Q3:契約解除〕借主が騒音や悪臭等を発生させている場合、迷惑行為により賃貸借契約を解除出来るものはどの様な場合でしょうか?

      〔A3〕借主が、近隣者が一般的に我慢することが出来ないほどの騒音や悪臭を発生させ、多大なる迷惑をかけている場合は、貸主としても借主との正常な賃貸借関係を維持することは著しく困難となるので、貸主と借主との間で信頼関係を破壊するものとして、賃貸借契約を解除することが可能と考えられます。

        〔Q4:債務不履行解除〕賃貸借契約において、賃料を1回でも滞納すれ解除することが出来るのでしょうか?

        〔A4〕契約において債務不履行がある場合、債務の履行を催促した上で契約の解除をすることが出来ます。しかし、賃貸借契約において、賃料の支払いを怠ることは借主の債務不履行ですが、賃貸借契約は信頼関係に基づく継続的契約であることから、解除が認められるには、契約上の定めにかかわらず、単に債務不履行の事実だけではなく、更に信頼関係を破壊する事情が必要とされています。

        諸事情にもよりますが、一般的には、賃料を1回滞納しただけでは信頼関係を破壊するには至っておらず、3回以上滞納した場合に信頼関係が破壊される事情があり、解除がみとめられるケースが多いと考えられます。

        賃貸不動産の適正かつ優良な管理は
        貸主借主双方の利益を確保し、社会全体の利益につながるものです
        管理の意義と役割を踏まえ適正かつ優良な管理の実現に志すること