CONSULTING不動産コンサル

”不動産のコンサルティングとは”

不動産は利用活用してはじめてその価値が高まります　不動産の専門家としての立場から該当する不動産についてコンサルティングし、最善の判断ができるよう提案をすることです

コンサルティング　Ｑ＆Ａ

所有している土地の有効活用

Ｑ：所有している土地を有効に活用したいのですが、賃貸アパートがベストなのか　判断できません

Ａ：土地を有効活用したいお客さまには、その保有土地等の特性を踏まえ具体的プランを提供します　そして、賃貸アパート・マンション以外にも貸店舗での活用など、立地に合わせた方法をご提案します

投資物件や投資情報の提供

Ｑ：不動産投資をはじめようと思っています　物件情報や市場の動向を教えてもらえますか

Ａ：投資物件の見極め方から実務的な手続きまで不動産投資に関するあらゆる疑問にお答えします　事前に業務の範囲・内容、報酬額の見積書等を提示し、丁寧にご説明しますので安心してご相談ください

相続や土地の処分に関する事柄

Ｑ：自宅以外にも不動産をいくつか保有しているので、将来、相続の際に家族がもめたり、困ったりしないか心配です

Ａ：ご家族がもめないように、納税への対策を具体的にご提案し、作業をお手伝いします　また、相続発生後は、不動産の売却処分にも対応できますので、ぜひご相談ください

貸家・貸地や賃貸経営のアドバイス

Ｑ：適正な家賃設定や、契約時の工夫など賃貸経営のトレンドを教えてほしい

Ａ：不動産の賃貸借に関する賃料設定、契約、経営管理のアドバイスも私たちにお任せください　また、さまざまな事例を扱っているノウハウを活かして、賃貸経営の動向についてもできる限りおこたえします

税金や法律のアドバイス

Ｑ：不動産のことで、税理士に相談したらいいのか　弁護士に相談したらいいのか　分かりません・・・。

Ａ：依頼の案件によっては、弁護士、税理士、建築士などの他の資格者とチームを組み、各専門分野の知識を活かしたアドバイスをさせていただきます　専門家のコーディネートも行いますので、ぜひお声がけください

建物の付加価値の提案や建築計画

Ｑ：築年数の古い賃貸マンションを保有しています　改装して物件の価値を上げたいのですが、どうしたらいいですか

Ａ：お持ちの物件の価値は、時代のニーズに合わせた付加価値を付けることで上げることも可能です　そのために必要な建築企画のご提案から設計事務所、建築業者そしてまた管理業者等の選択についても豊富な実績のもとアドバイスをさせていただきます

　　　　　　
不動産のコンサルティングのはじまりは
お客さまからのご相談・ご要望などを聞くことから
ご相談・ご要望内容に沿って見積書を作成後、業務委託契約締結後は企画提案書を提出いたします

同時に「見積書」・「業務委託契約書」の書面により具体的に説明されます

不動産の有効利活用について、一般消費者の方が各専門家と個別に協議し、不動産の悩みを解決することは容易ではありません　不動産コンサルティングマスターが弁護士、司法書士、土地家屋調査士、税理士などと連携し、相談者が最善の判断ができるように提案します

不動産コンサルティングマスターは、
お客様にとって、身近で信頼できる資格です
資格保有者として、自ら厳しい自己研鑽を求める資格であることが求められます
それが、不動産のプロとしての「熟達」を意味する「マスター」に込めた決意となります

※公認の不動産コンサルティングマスターの資格は、宅地建物取引士、不動産鑑定士、一級建築士いずれかの国家資格保持者で不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ業務に関する一定水準以上の知識及び技術を有すると認められて、（公財）不動産流通推進センターに登録された者をいいます

だから信頼　だから安心

• 宅地建物取引士や不動産鑑定士、一級建築士が不動産コンサルティングの受験資格となっています
• 不動産コンサルティングは不動産特定共同事業、不動産投資顧問業などともつながっています

不動産コンサルティングの相談事例1

叔母が他界し、代襲相続で相続したものの、旧入居者は既に他界しており身寄りがなかったため、家財道具を含めそのまま放置されている空家。不要な財産だと判断し、地主に買収を願うも鑑定評価を出され、約１，０００万円とのこと・・・・大手不動産業に相談するも「１，０００万円で売るしかない！」や、「場合によっては、７００～８００万円かも！」もう定年前、、、で、この先の近い将来（老後）を考えると、売っても税金等を支払うと、手取の金額を考えると対して残らない・・・・早期退職して起業でもしようかと思うが、不安で仕方ない・・・・

提案
売却や組換え（売却＋購入）そして有効活用、売却については収支計算書による手取額の提示、有効活用については実際の活用例（ハウスメーカーによる活用例含む）等の提案をし、専門家集団による方向性を見出しております　

不動産コンサルティング相談事例2

父、母の相続で親族と相当揉めましたが、昨年、ようやく決着がつきました。私が相続したアパートも老朽化に伴い、入居者が退去したこともあり、アパートを解体し自宅を建替えしようかと思います　先日、ハウスメーカーの方に相続税の試算をしていただいたところ、かなりの相続税がかかるということで、不安で仕方ありませんでしたが、自宅の建替えとアパートの建築で相続税がかからなくなる、、、、とのことでした。自宅の建替えは賛成ですが、私も先が長くないので娘、息子に無駄に借金を残したくないため、アパート建築については乗り気になりません。　とはいえ、古家のままにも出来ないですし、解体して更地にしては固定資産税は急騰します。古家をリフォームするのも無駄な気がしますし、、、、こちらの負担が無く、いつでも好きな時に土地が返ってくるような活用はありませんでしょうか？

提案
叔父、父名義の土地建物を区別し、２次相続の発生した場合のｼｭﾐﾚｰｼｮﾝや自らが建築する場合と事業用借地にする場合等を考慮に入れ、最善の策が選択できるように立案しております

不動産は、その特殊性により多種多様の問題が発生します

まずはご相談ください

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マルケイは賃貸不動産管理も業務範囲です

オーナーさんに代わって的確に行います

• 滞納家賃の増加
• クレーム処理
• 入居者の与信の問題
• 空室の増加
• 物件自体の問題（老朽化、環境等）
• 共用設備の保全・維持

オーナーさんへ伝えたいこと

オーナーの立場からプロパティマネジメントを行います

ハード面のみでなく、ソフト面からも

顧客ニーズに対応した総合的なマネジメントを実践します

入居いただいたお客様に

「安全で快適かつ利便性の高い空間」を提供し、不動産の資産価値をさらに高値ていくこと、それが弊社の賃貸事業の目的です

《管理業務》

賃貸住宅管理業が国土交通省の登録制度になり「質の向上」が期待されます

• 管理戸数が200戸以上であれば
• 管理業務につき”要件”が必要とされるものです
• ＝登録制度で賃貸管理新時代＝

管理と媒介をカスタマイズできます

• 宅地建物取引業者でもあるので管理業務と同時に媒介業務が可能です
• 管理業務とは退去後リフォーム・解約・明渡し・契約更新・定期巡回・家賃督促・クレ－ム処理・家賃等集金状況報告・家賃集金代行
• 媒介業務とは入居者募集・来店者受付・物件案内・入居申込み・入居審査・重要事項説明・賃貸借契約・鍵の引渡し

賃貸住宅管理業者の要件

・業務管理者の配置　・管理受託契約締結前の重要事項の説明　・財産の分別管理　・定期報告

業務管理者の配置とは

営業所又は事務所ごとに、知識・経験等を有する業務管理者を1名以上配置

管理受託契約締結前の重要事項の説明とは

具体的な管理業務の内容・実施方法について書面を交付して説明

財産の分別管理管とは

管理する賃料等について、自己の固有の財産等と区別して管理

定期報告とは

業務の実施状況について、管理受託契約の相手方に対して定期的に報告

こんな時どうする？【貸借編：ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ】

〔Q1:ペット飼育特約〕
ペット飼育が可能な物件において、飼育可能なペットの種類を限定する特約することは可能でしょうか？この特約に違反した場合は、賃貸借契約を解除出来るでしょうか？

〔A1〕ペットの飼育を禁じる特約は勿論、ペット飼育可能な物件の賃貸借契約において、飼育可能なペットの種類を限定したり、絶対的に禁止されるペットと承諾を得れば飼育可能なペットに区分される特約も有効です

ただ、この特約に違反しただけで当然に賃貸借契約の解除が認められるわけではなく、貸主と借主との間の信頼関係を破壊するような背信性が認められる場合（例えば、飼育の必要もないのに飼育し、貸主において何度も飼育を止めるように注意したのに耳を貸してこなかった等）に解除が認められます

〔Q2:制限行為能力者の契約〕
未成年者を借主として賃貸借契約を締結する場合に、気を付けなけらばならないのは、どの様なことでしょうか？

〔A2〕未成年者との契約でも有効に成立します。しかし、親権者の同意を得てない場合、未成年者側から成立した契約を取り消すことが出来るので、未成年者と契約する場合は、賃貸借契約締結について親権者の同意を得ることが重要です

または、より簡潔に、未成年者の親権者を代理人として契約する、すなはち、借主欄に未成年者の親権者（両親）が未成年者代理人として署名押印するという方法もあります

〔Q3:保証委託の契約〕
令和2年4月1日よりも前に契約した賃貸借契約について、保証委託契約は旧法のまま更新しました（新法施行後、保証人から署名押印をもらわず、更新時期が経過しました）　その後、連帯保証人に変更が生じましたが、保証委託契約の変更や覚書を締結する場合は、限度額を設定しないといけないでしょうか？

〔A3〕新規の連帯保証人にとって、新法施行後に保証委託契約を締結するので、新法の適用があり、極度額を設定する必要があります。

このことは、賃貸契約とは別の保証委託契約であることを意味します

〔Q4:契約解除〕
借主が騒音や悪臭等を発生させている場合、迷惑行為により賃貸借契約を解除出来るものはどの様な場合でしょうか？

〔A4〕借主が、近隣者が一般的に我慢することが出来ないほどの騒音や悪臭を発生させ、多大なる迷惑をかけている場合は、貸主としても借主との正常な賃貸借関係を維持することは著しく困難となるので、貸主と借主との間で信頼関係を破壊するものとして、賃貸借契約を解除することが可能と考えられます

〔Q5:債務不履行解除〕
賃貸借契約において、賃料を1回でも滞納すれ解除することが出来るのでしょうか？

〔A5〕契約において債務不履行がある場合、債務の履行を催促した上で契約の解除をすることが出来ます。しかし、賃貸借契約において、賃料の支払いを怠ることは借主の債務不履行ですが、賃貸借契約は信頼関係に基づく継続的契約であることから、解除が認められるには、契約上の定めにかかわらず、単に債務不履行の事実だけではなく、更に信頼関係を破壊する事情が必要とされています

諸事情にもよりますが、一般的には、賃料を１回滞納しただけでは信頼関係を破壊するには至っておらず、３回以上滞納した場合に信頼関係が破壊される事情があり、解除がみとめられるケースが多いと考えられます

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《売買業務》

先が見えないことは不安を呼びます

• 顧客の多くは、不安を感じながら進めるのが、不動産の取引と思っています
• そのため　私たちは顧客にこの先　➀何を判断してもらい　➁どの様な動きや　➂何を準備してもらうか　を前もって示します
• そうすれば　不安が解消されスムーズな取引となります

こんな時どうする？【売買編：ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ】

〔Q1:土地を共有している場合（共有持分は各1/2）共有を解消するためにはどのような方法があるでしょうか？〕

〔A1〕共有を解消するためには、共有物分割と、共有物分割以外の方法があります。共有物分割は、土地を物理的に分けてそれぞれを共有者の単独所有とする、また土地全部を共有者一人の単独所有とした上で共有者間で清算を行って共有を解消する方法です。そして、共有持分を第三者に売却（又は贈与）する方法、共有持分を放棄する方法などがあります

〔Q2:被相続人名義の不動産を売却することはできますか？〕

〔A2〕被相続人名義の不動産を遺産分割協議し相続登記を完了した後、相続人の登記名義人が売却することが望ましいと考えます

〔Q3:農地を宅地として売買することはできますか？〕

〔A3〕農地を宅地として利用する目的で売買するに当たっては、農地法5条の許可が必要です。農地法に規定されている農地転用の許可基準を確認するとともに、宅地転用が可能な農地かどうかを、農業委員会その他関係機関等において十分に調査する必要があります　また、開発行為には、都市計画法による開発許可が必要な場合があります

〔Q4:手付金の額に決まりはありますか？一般にはどれくらいが適切でしょうか？〕

〔A4〕手付金の額には、特に制限がありません　しかし、一般的に手付金は契約の拘束力を高めるために授受されるものであり、その趣旨からすれば、あまりに少額なものは手付制度の趣旨にそぐわないので、ある程度の金額（通常、売買代金の10％程度）はあ必要と考えます

〔Q5:売買代金の支払い、所有権移転等に関する注意することはありますか？〕

〔A5〕売買代金の支払義務と所有権移転、登記、引渡義務は同時に履行すべきと考えられています。売買契約書においても買主・売主のリスクを避けるため、それらについては同時に履行することを前提に規定されています

〔Q6:売買契約決済時に当該年度の固定資産税の年税額の通知が来てない場合、清算はどうすればよいですか？〕

〔A6〕売主、買主双方合意のうえ、前年度の年税額をベースに日割り計算を行うか、当該年度の年税額の通知がきてから清算を行うかの二通りあります。ただし、前年度の年税額をもとに精算を行う場合には、固定資産税の評価替え（３年に１回実施）の年は年税額が増減する可能性があるので、特に注意が必要です。

〔Q7:土地売却の相談を受けたのですが、登記を確認したところ当該土地に市から差し押さえがあることが分かりました。どの様なことに気を付ける必要がありますか？〕

〔A7〕市税の滞納処分による差押さえは、滞納した税の支払いがなされないと解除されないので、売買代金の決済前に滞納した税の納付をして、差し押さえの登記が抹消されたことを確認して、売買代金の決済を行うことが必要です　また、売買代金により滞納した税の納付をしようとする場合は、あらかじめ市の担当部署と打ち合わせを行い、納税額の確認と納付日時を調整し、その額の納税をしたときは、差し押さえの解除に伴う抹消登記の嘱託を行うことの了解を取り付け、売買代金の決済を行うことになりますが、差押さえの登記の抹消は、売買による所有権移転登記を行う時期よりも遅れるので、その間は関係者がリスクを負担することとなるため注意が必要です

〔Q8:宅地建物取引業者の媒介により売買契約が成立した後に、当該売買契約が様々な理由で効力が失うことがあります　この場合、媒介報酬はどうなりますか？〕

〔A8〕報酬請求権は、売買契約や賃貸契約の成立を目的とするものであり、売買賃貸の契約が成立したことによりその目的を達成するので、その時点で媒介報酬に対する請求権が発生するので宅地建物取引業者から請求を受ければ支払うこととなります

〔Q9:宅地建物の媒介を依頼したが、売主は、買主側から宅地建物取引業者を排除しての契約締結を打診されているようです　これは可能でしょうか？〕

〔A9〕売主は、排除された宅地建物取引業者に対して報酬等を支払わなければならないことになります　「直接取引」自体は契約違反にならないとしても、「直接取引」によって媒介業者に対する関係で報酬を支払う義務は残ります

不安を感じたときはご質問ください

各当事者の媒介依頼については動機により相違がありますが、大凡つぎの手順で進みます

《第一段階》

【売主の場合】集客→査定→状況調査→媒介契約締結　【買主の場合】集客→依頼→物件紹介→媒介契約締結

《第二段階》

【売主の場合】条件交渉→売買契約締結　【買主の場合】条件交渉→融資事前審査→諸調査→売買契約締結（重説）

《第三段階》

【売主の場合】引っ越し→残地処分→引渡し　【買主の場合】融資本審査→金銭消費貸借契約→物件確認→引渡し

不動産業者のコンプライアンスの重要性（社会倫理編より抜粋）
お客様の最大の要望は円満な取引であることを理解し、お客様に満足いただけるよう努めていますか？
取引が完了しても、自信を以ってお客様に会える仕事をしていますか？

まずはご相談ください